1. Kinh doanh bất đông sản mà bất động sản không bảo đảm quy định tại Điều 55, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

2. Thời gian bảo hành nhà ở không đúng quy định (thấp hơn) theo quy định tại Điều 85, Luật Nhà ở năm 2014.

3. Không lập hợp đông hoặc lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không đúng theo mẫu hoặc không đầy đủ nội dung quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CPngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, không chứng thực hoặc chứng thực không theo quy định.

4. Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định.

5. Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định

Do đó, để thực hiện đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Sở Xây dựng đề nghị các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện các nội dung quy định của pháp luật nêu trên. Đồng thời, lưu ý một số vấn đề sau:

1. Đối với vấn đề bảo hành nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014

Theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, vấn đề về bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán quy định:

”1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.”

Mặt khác,Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014, về vấn đề bảo hành nhà ởquy định:

“1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.”

Do đó, để các quy định về bảo hành nhà ở tại các dự án được thực hiện một cách nghiêm túc, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua nhà, đồng thời thể hiện đầy đủ trách nhiệm của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật và đúng nội dung hợp đồng mua bán nhà đã ký, Sở Xây dựng đề nghị các Chủ đầu tư các dự án nhà ở nghiêm túc thực hiện các nội dung sau:

- Thực hiện công tác bảo hành nhà ở đúng quy định pháp luật về nhà ở;

- Chủ động rà soát lại các điều khoản về trách nhiệm bảo hành nhà ở đã được thỏa thuận trong các hợp đồng mua bán nhà ở;điều chỉnh,có biện pháp khắc phục và thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định pháp luật về nhà ở, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.

2. Đối với vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 55, Điều 56,Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điểm b, Khoản 2, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2020 của Chính phủ quy định:

- Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

 - Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

3. Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, ngoài việc  đáp ứng các điều kiện nêu tại Khoản 2 của văn bản này, đề nghị chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các nội dung quy định tại mẫu hợp đồng mua bán nhà ở của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ.

Sở Xây dựng sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra về các vấn đề nêu trên và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm (nếu có) của chủ đầu tư theo quy định.

Nhận được văn bản này, Sở Xây dựng đề nghị các Chủ đầu tư các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh triển khai thực hiện đúng quy định./.